LMNP vs location nue : comparateur fiscal 2026
La fiscalité de votre location peut diviser par 3 votre impôt sur les loyers — à condition de choisir le bon régime. LMNP réel, micro-foncier, location nue au réel : chacun donne des résultats très différents selon votre loyer, vos charges et vos amortissements. Ce calculateur fait les 3 calculs côte à côte.
🧮 Calculateur comparatif — Impôt LMNP vs location nue
Les 3 régimes expliqués en clair
| Régime | Pour qui ? | Abattement / déductions | Quand ça gagne ? |
|---|---|---|---|
| Location nue — Micro-foncier | Loyers < 15 000 €/an | Abattement forfaitaire 30% | Très peu de charges |
| Location nue — Réel | Charges > 30% des loyers | Charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière...) | Gros travaux ou crédit récent |
| LMNP — Réel | Logement meublé | Charges + amortissement bien + mobilier | Quasi systématiquement |
Pourquoi le LMNP réel est (souvent) imbattable
L'amortissement est le super-pouvoir du LMNP. Vous déduisez chaque année une fraction du prix du bien (hors terrain) et du mobilier :
- Bien immobilier hors foncier : amortissement sur 25 à 30 ans (~3,5% par an)
- Travaux d'amélioration : 10 à 15 ans
- Mobilier et électroménager : 5 à 10 ans
Résultat concret : sur un appartement de 200 000 € acheté pour location meublée, l'amortissement annuel peut atteindre 6 000 à 8 000 € — largement de quoi neutraliser les loyers imposables pendant 15 à 25 ans.
💡 Exemple chiffré
Appartement 200 000 €, loyers 12 000 €/an, charges 3 000 €, amortissements 6 000 € :
- LMNP réel : résultat fiscal = 12 000 - 3 000 - 6 000 = 3 000 € imposable. Impôt TMI 30% + PS 17,2% = 1 416 €.
- Location nue micro-foncier : base imposable = 12 000 × 70% = 8 400 €. Impôt = 3 965 €.
- Location nue réel : base = 12 000 - 3 000 = 9 000 €. Impôt = 4 248 €.
Le LMNP réel économise ~2 500 à 2 800 €/an sur ce cas type.
Les pièges du LMNP à connaître
- Obligation de meubler selon la liste légale : literie, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, four ou micro-ondes, vaisselle, luminaires, rideaux, étagères. Pas de négociation.
- Numéro SIRET obligatoire à demander à l'URSSAF (Cfe-urssaf.fr).
- Comptabilité commerciale en régime réel : bilan + compte de résultat. Expert-comptable fortement recommandé.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : 200 à 2 000 €/an selon la commune.
- Réforme 2025 sur les plus-values : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP non professionnel sont réintégrés à la plus-value imposable à la revente. Impact majeur sur la stratégie de sortie — à anticiper.
Quand choisir la location nue ?
La location nue reste pertinente dans 3 cas :
- Investissement en SCI à l'IR : la transparence fiscale joue mieux avec le nu.
- Gros travaux ou crédit récent : les intérêts d'emprunt et les travaux peuvent créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an).
- Objectif location longue durée / famille : bail 3 ans, stabilité recherchée, pas d'envie de gérer le meublé.
Pour l'investisseur moyen en 2026 : LMNP réel
Dans 8 cas sur 10, le LMNP au régime réel reste le plus avantageux fiscalement. Mais il demande plus de rigueur administrative et une stratégie de sortie (réforme 2025).
Pour trancher, il faut :
- Chiffrer les 3 scénarios (ce calculateur vous le fait)
- Projeter sur 10-20 ans (amortissement + crédit)
- Intégrer la plus-value future (surtout LMNP)
- Passer par un expert-comptable si le bien dépasse 150 000 €
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LMNP ou location nue : lequel est le plus rentable fiscalement ?
En général, le LMNP au régime réel est le plus avantageux fiscalement. Grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, l'impôt sur les loyers peut être réduit à zéro pendant 15 à 25 ans. La location nue au micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30%, mais sans déduction des amortissements.
Quelle est la différence entre LMNP réel et micro-BIC ?
Le LMNP micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (30% depuis 2025 pour les meublés touristiques non classés). Le LMNP réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien, ce qui donne souvent un résultat fiscal nul ou négatif.
Peut-on passer de location nue à LMNP facilement ?
Oui, il suffit de meubler le logement (lit, table, chaises, électroménager...) selon la liste légale et de déclarer le changement à l'URSSAF pour obtenir un numéro SIRET. Attention au bail en cours : il faut attendre son terme pour basculer vers un bail meublé (1 an vs 3 ans en nue).
Les plus-values sont-elles différentes entre LMNP et location nue ?
Oui. La location nue suit le régime des plus-values immobilières (exonération totale après 30 ans). Le LMNP non professionnel suit le même régime depuis 2009. Mais depuis 2025, pour les LMNP non pros, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente — réforme importante à anticiper.
Faut-il un expert-comptable pour un LMNP ?
Pas obligatoire, mais fortement recommandé pour le régime réel. Un expert-comptable vous fait économiser en moyenne 1 500 à 3 000 €/an sur un seul bien grâce à l'optimisation des amortissements et déductions. Tarif : 300 à 800 €/an par bien, déductible.
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