Démembrement de propriété 2026 : barème + calcul
Le démembrement de propriété est l'un des leviers patrimoniaux les plus puissants pour transmettre un bien à moindre coût, investir avec décote, ou protéger un conjoint. Le barème est fixé par l'article 669 du CGI et dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier. Ce calculateur applique le barème officiel et vous montre la répartition exacte entre usufruit et nue-propriété.
🧮 Calculateur barème Article 669 CGI
Usufruit
Nue-propriété
Le barème officiel 2026 (Article 669 CGI)
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Le principe : plus l'usufruitier est âgé, moins son usufruit vaut, et plus la nue-propriété vaut cher (puisque le nu-propriétaire récupérera plus vite la pleine propriété).
Les 3 usages classiques du démembrement
1. Donation avec réserve d'usufruit (transmission)
Le cas le plus fréquent : des parents donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l'usufruit (ils continuent d'habiter ou de louer). Avantage :
- Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété
- À 65 ans, nue-propriété = 60% → économie de 40% sur les droits
- Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire
💡 Exemple concret — donation parents 65 ans
Appartement de 500 000 €, donation aux 2 enfants :
- Pleine propriété = 500 000 €, droits de donation ~75 000 € après abattement 100 000 €/enfant
- Nue-propriété (âge 65 ans) = 300 000 € (60%), droits = ~10 000 €
- Économie : 65 000 € et la pleine propriété remonte aux enfants gratuitement au décès
2. Achat en nue-propriété (investissement avec décote)
Plusieurs programmes immobiliers neufs ou SCPI proposent l'achat en nue-propriété pour une durée temporaire (15, 17 ou 20 ans). Vous achetez décoté (60 à 70% du prix) et au terme, vous récupérez la pleine propriété.
- Décote de 30 à 40% à l'achat
- Pas d'impôt sur les loyers (vous n'en percevez pas)
- Pas d'IFI ni de taxe foncière (à la charge de l'usufruitier)
- Pas de plus-value taxable à la remembrement (Art. 1133 CGI)
Rendement annualisé typique : 4 à 6% en équivalent loyer, avec zéro gestion et zéro fiscalité pendant la période.
3. SCPI en nue-propriété
Plusieurs SCPI distribuent des parts en nue-propriété avec décote :
- Durée 5 ans : décote de l'ordre de 15 à 20%
- Durée 10 ans : 25 à 30%
- Durée 15-20 ans : 35 à 40%
Idéal pour préparer la retraite : vous achetez des parts à 60% du prix aujourd'hui, et à 65 ans, elles vous distribuent 4-5% de loyers nets chaque année.
Le quasi-usufruit : le piège à éviter
Quand l'usufruit porte sur une somme d'argent (produit de vente, assurance-vie, liquidités), on parle de quasi-usufruit. Le quasi-usufruitier peut utiliser les fonds librement mais doit restituer un montant équivalent au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit.
Sans convention de quasi-usufruit écrite dans la donation, les enfants (nus-propriétaires) peuvent se retrouver avec rien à récupérer si les parents ont tout dépensé. À sécuriser absolument avec un notaire.
Démembrement et assurance-vie
On peut démembrer la clause bénéficiaire d'une assurance-vie : usufruit au conjoint, nue-propriété aux enfants. Avantages :
- Conjoint survivant protégé (revenus du contrat)
- Enfants récupèrent le capital au décès du conjoint sans droits
- Abattement de 152 500 €/bénéficiaire utilisé dès le 1er décès
Quand le démembrement n'est pas la bonne option
- Résidence principale avec crédit en cours : le démembrement complique la revente et les travaux. Attendez le remboursement.
- Bien dont vous avez besoin à court terme (vendre dans 5 ans) : la décote ne se récupère que sur le long terme.
- Horizon inférieur à 10 ans en SCPI démembrées : la décote est trop faible pour justifier l'indisponibilité.
Stratégie démembrement sur mesure
Un bilan patrimoine chiffre l'économie fiscale d'une donation démembrée, d'un achat en nue-propriété, ou d'un démembrement d'assurance-vie selon votre situation.
Lancer mon bilan patrimoine Parler à un CIFFAQ — Démembrement de propriété
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, de le vendre, mais sans pouvoir l'occuper ni le louer). À l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété gratuitement.
Quel est le barème fiscal du démembrement en 2026 ?
L'article 669 du CGI fixe le barème : usufruit = 90% pour un usufruitier de moins de 21 ans, puis diminue de 10% tous les 10 ans. À 40 ans, usufruit = 70% / nue-propriété = 30%. À 60 ans : 50/50. À 80 ans : 30/70. Ce barème s'applique pour le calcul des droits de donation, succession et plus-values.
Pourquoi acheter en nue-propriété ?
Acheter en nue-propriété permet d'acquérir un bien avec une décote de 20 à 50% selon la durée d'usufruit. Vous ne payez ni IFI, ni taxe foncière, ni impôt sur les loyers pendant la période de démembrement. Au terme (15 à 20 ans typiquement en SCPI démembrées), vous récupérez la pleine propriété sans frais, sans fiscalité supplémentaire.
Comment fonctionne la donation avec réserve d'usufruit ?
Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants tout en gardant l'usufruit (droit d'occuper ou de louer le bien). Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété selon le barème 669 CGI — donc fortement réduits. Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droit supplémentaire à payer.
Peut-on démembrer une SCPI ?
Oui, plusieurs SCPI proposent l'achat de parts en nue-propriété avec décote de 20 à 30% sur des durées de 5 à 20 ans. Vous ne percevez pas les loyers (destinés à l'usufruitier) mais vous achetez moins cher et au terme, vous récupérez la pleine propriété avec les loyers qui l'accompagnent. Idéal pour préparer sa retraite avec un horizon de 10-15 ans.